Конституционный суд (КС) 11 июля 2017 года вынес постановление по делу о проверке конституционности запрета на компенсацию судебных расходов заявителей, требующих привести кадастровую стоимость их недвижимости в соответствие с рыночной. Такой запрет ввел в 2015 году Пленум Верховного суда (ВС) для случаев, когда госорганы не оспаривают предложенную заявителем рыночную стоимость. КС пересмотрел позицию ВС, но не разрешил взыскивать судебные расходы во всех случаях. По мнению КС, их можно взыскать, если установленная судом рыночная стоимость значительно отличается от кадастровой или расходы в процессе (например, на экспертизу) были понесены не по инициативе заявителя.

Разъяснения, давшие повод для жалобы в КС, содержатся в п. 31 постановления Пленума ВС от 30.06.2015 № 28, посвященного оспариванию кадастровой стоимости. Они позволяют не возмещать судебные расходы заявителю, если выступающий против него орган власти вел себя пассивно и не возражал против предложенной истцом рыночной стоимости недвижимости. В таких случаях решение суда «не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов».

Так произошло в делах двух заявителей, обратившихся в КС, — Натальи Слободняк и дагестанского филиала учреждения «Российский сельскохозяйственный центр». Они успешно оспорили в судах кадастровую стоимость участков, однако суды отказались компенсировать им издержки (78 тыс. руб. и 76,5 тыс. руб. соответственно), сославшись на позицию ВС. На соответствие Конституции попросили проверить ст. 111ч. 5 ст. 247 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС и ч. 1 и 2 ст. 110 АПК как нарушающие принцип равенства — в привилегированном положении оказываются госорганы, установившие кадастровую стоимость, и те частные лица, которым не приходится оспаривать кадастровую стоимость, так как она установлена правильно.

Формально КС удовлетворил требования заявителей, признав оспариваемые положения не соответствующими Конституции. Однако этот вывод КС сделал с оговоркой: правила противоречат Основному закону в двух случаях. Во-первых, когда расхождение между кадастровой и установленной судом рыночной стоимостью настолько существенно, что может свидетельствовать об ошибке при подсчете кадастровой стоимости. Во-вторых, когда издержки возникли не по инициативе истца, например когда экспертизу для проверки отчета оценщика суд решил провести по своему почину.

Вывод КС связан с тем, как он понимает суть кадастровой и рыночной стоимости. Обе они являются условными величинами, поскольку представляют собой гипотетическую оценку. Обе они достоверны с точки зрения закона при условии, что при их определении была соблюдена предусмотренная нормативными актами методика. Разница только в том, что методы определения рыночной стоимости более точны, так как оценка ведется индивидуально применительно к каждому объекту недвижимости, а не массово, как в случае с кадастровой стоимостью. Отсюда следует, что права заявителя, оспаривающего кадастровую стоимость, могут быть нарушены при нарушении процедуры оценки — этот момент как раз и отражен в первом основании для возмещения судебных расходов, определенном КС.

Позицию Пленума ВС, который запрещал взыскивать судебные расходы с заявителей при пассивной позиции госорганов, КС посчитал неверной из-за потенциального неравенства. Получается, что заявитель будет нести расходы на оспаривание стоимости всегда, а госорганы — только тогда, когда сами захотят этого, проявив активность в процессе.

В письме от 21 марта 2017 г. № БС-4-21/5023 ФНС рассказала об исчислении налога на имущество организаций по объектам недвижимости, включенным в перечень объектов, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость.

В соответствии с нормами федерального закона от 30.11.2016 № 401-ФЗ субъект РФ может принять решение с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года применять кадастровую стоимость объекта недвижимости, действующую на 1 января 2014 года или на 1 января года, когда она впервые стала действовать в целях налогообложения. Указанное решение высшим исполнительным органом власти субъекта РФ могло быть принято до 20 декабря 2016 года и направлено не позднее 3 дней с даты принятия в Росреестр.

Высшим исполнительным органом власти Орловской области указанное решение не было принято, поэтому в отношении расположенных в Орле и области объектов, включенных в перечень на 2017 год, налоговая база по налогу на имущество организаций определяется в соответствии с положениями главы 30 НК как кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2017 года (если иное не установлено статьей 378.2 НК).

Налоговая база для начисления налога на доходы физических лиц (НДФЛ) теперь будет определяться, исходя из кадастровой стоимости недвижимости.

При её продаже существует практика применения методики налогового вычета. В соответствии с ней гражданин имеет право на налоговый вычет в сумме 1 млн рублей. Это не облагаемая налогом сумма, которую не нужно ничем подтверждать.

Часть граждан при совершении сделок купли-продажи недвижимости между физлицами намеренно занижала в договоре сумму дохода, приводили её к миллиону рублей, чтобы, воспользовавшись вычетом, от налога уйти. Теперь, согласно положениям Налогового кодекса, налоговая база от продажи будет определяться исходя из 70 % кадастровой стоимости объекта. Она не может быть меньше.

Напомним, что в Орловской области кадастровая стоимость недвижимости определена . В 2017 году налоговики исчисляют налог на имущество физлиц по новым правилам . Налоговые инспекции региона располагают данными по кадастровой оценке недвижимости на все объекты, которые стоят на учёте в области.

Смысл занижать свои доходы в договоре купли-продажи для уменьшения налогообложения просто исчезает. По всем налоговым декларациям будет проведена камеральная проверка.

Единственный выход продать недвижимость за цену, приближенную к рыночной и не переплачивать налоги — обратиться в ООО «ОЦЕНКА+» с целью снижения кадастровой стоимости на  объекты недвижимости.

 

Без опозданий

Также в 2017 году законодатель увеличил срок, в течение которого недвижимость должна находиться в собственности для освобождения от налогообложения при её продаже.

Раньше этот срок составлял три года. То есть если вы владели недвижимостью больше трёх лет, при её продаже от уплаты налогов вы освобождались. Теперь этот срок владения увеличен до пяти лет.

Граждане, получившие доходы от продажи недвижимости, будут освобождены от уплаты НДФЛ и декларирования, если это имущество находилось в их собственности более пяти лет. Трёхлетний срок остаётся для частных случаев. Например, это случаи наследования, приватизации. Основная масса попадает под пятилетний срок.

Напомним, что представить налоговикам свою декларацию в 2017 году можно до 2 мая . Заплатить налоги при этом можно до 17 июля. Срок уплаты имущественных налогов истекает 1 декабря. Он был перенесён на месяц вперёд в 2016 году.

Если налогоплательщик не сдал декларацию вовремя, к нему применяются санкции. Это 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не меньше 1000 рублей. Если просрочена уплата налога, начисляется пеня.

Губернатор Орловской области Вадим Потомский 7 ноября подписал областной закон об установлении даты, с которой в регионе начнут исчислять налоги на имущество физлиц с привязкой к кадастровой стоимости. Данный закон устанавливает дату — 1 января 2017 года.

Закон был принят депутатами областного Совета 28 октября 2016 года. С января 2017 года налоги на имущество граждан будут зависеть не от инвентаризационной стоимости, а от кадастровой, которая выше рыночной в несколько раз. После перехода на новую систему исчисления налоги на имущество физлиц значительно вырастут.

При переходе расчета налогов в привязке к кадастровой стоимости повышение налогов затронет в первую очередь владельцев квартир в старом жилом фонде и хрущевках, и меньше – в новостройках. В целом, они оценивают повышение имущественных налогов для граждан к 2020 году от трех до 10 раз. Оспорить кадастровую стоимость квартир и жилых домов можно в ООО «ОЦЕНКА+». Больше 100 оспариваний кадастровой стоимости в Орле было проведено в текущем году.

С повышением налогов число неплательщиков резко возрастет, что вовсе не удивительно на фоне продолжающегося падения доходов населения, считают эксперты ООО «ОЦЕНКА+».
Привлекательность недвижимости как объекта для инвестиций будет стремительно снижаться, что в свою очередь резко увеличит объем предложения на вторичном рынке, который и так демонстрирует признаки перенасыщения, а во-вторых, обрушит продажи в новостройках.

Согласно существующему сейчас закону, повышать кадастровую оценку нельзя до 2020 года, при этом снижать ее при оспаривании кадастровой стоимости в Орле не запрещается.

В 1 квартале 2016 года – орловскими судами первой инстанции рассмотрено 35 дел об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Для сравнения: за весь 2015 год таких дел было 13. Об этом сообщил на пресс-конференции 1 апреля заместитель председателя Орловского областного суда Сергей Кузьмичев. В 42 случаях иски удовлетворены, по двум делам суд в удовлетворении отказано, в по одному делу производство прекращено, 3 иска находятся в производстве.

В 95,2% случаях заявленные исковые требования признаются судом обоснованными. Размер рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащий истцам, в несколько раз меньше размера кадастровой стоимости того же объекта недвижимости.

Сергей Кузьмичев привел примеры. В своем заявлении истец указала, что уполномоченный орган установил кадастровую стоимость арендуемого ей земельного участка в размере 11 300 963 руб., что значительно превышает рыночную стоимость данного земельного участка, которая определена в размере 981 536 руб. То есть, кадастровая стоимость данного земельного участка была завышена более чем в 10 раз.

Права заявителя были нарушены. Она, как арендатор земельного участка, была обязана ежемесячно платить арендную плату, которая рассчитывается из рыночной стоимости земельного участка.

В другом случае размер рыночной стоимости арендуемого земельного участка был меньше размера кадастровой стоимости, утвержденного уполномоченным органом на 9 304 227 рублей.

 

Источник

30 марта премьер России Дмитрий Медведев, проводивший прием в общественной приемной «Единой России», откликнулся, что называется, на просьбы трудящихся и дал соответствующее поручение Минэкономразвития.

Даже после исторического пожелания Владимира Путина, высказанного осенью минувшего года в адрес правительства Москвы «принять взвешенное решение по кадастровой оценке», ровным счетом ничего не изменилось. В том числе и в Орловской области.

История с кадастром как нельзя лучше иллюстрирует общую экономическую ситуацию в стране. Когда фирма по непонятным признакам выигрывает тендер на подряд. Берет государственные денежки и спустя рукава по разным городам и весям проводит рыночную оценку земельных участков. Сегодня рыночная и кадастровая стоимость имеет одинаковое значение.

Собственно, примерно по такой схеме «оценивали» участки в Орле. Чтобы не ехать в каждое садово-огородническое товарищество и на каждый частный огород, бравые оценщики просматривали газеты с объявлениями о продаже участков. И ориентируясь на выставленную цену продавца, назначали ее рыночной. Хотя строго по методологии необходимо учитывать кучу самых разных нюансов. Как-то: наличие инженерных коммуникаций, удаленность от автомобильных и железных дорог, даже близость к природе матери, ее красотам. Ведь надел у речки или у леса приятнее, чем просто в голом поле.

В общем, не прошло и года, как власть увидела проблему и дала поручение. Пока непонятно, на что владельцам загородных соток, надеяться. Как долго Минэкономразвития РФ будет выполнять поручение премьера и вернутся ли собственникам денежки, которые они переплатили за земельный налог в 2015 г.? Ясно, что методология для всей России будет разрабатываться не один месяц и, возможно, не один год.

Источник

За последний год в ООО «ОЦЕНКА+» участились обращения от Заказчиков, Глав администраций, а также правоохранительных органов по вопросам разницы между рыночной и кадастровой стоимостью объектов недвижимости.

В этой связи ООО «ОЦЕНКА+» разъясняет.

Читать полностью »

Кадастровая оценка более 400 земельных участков сельхозназначения была оспорена на заседании специальной комиссии в Росреестре

Восемь агропредприятий представили пакеты документов с аргументами по превышению кадастровой стоимости над рыночной в несколько раз.

Первым рассматривалось дело о снижении кадастровой оценки шести участков пахотных земель агрофирмы «Мценская». Комиссия рассмотрела каждый из спорных объектов. Основание для разбирательств — заключение независимой оценки. Кадастровая стоимость оказалась выше рыночной более чем в 5 раз.

Читать полностью »

Юристы ФНС специальным инструктивным письмом уточняют: если кадастровая стоимость участка в Орловской области увеличилась в середине года, фискалы не вправе в этом же году применять новую стоимость при исчислении земельного налога.

Такое разъяснение содержится в обзоре судебных актов, вынесенных Конституционным судом РФ и Верховным судом РФ по вопросам налогообложения во втором полугодии 2015-го. Позиция ВС РФ подробно изложена в определении по «омскому» делу (ОАО «Акционерная компания «Омскагрегат» против ФНС). Общий смысл: нельзя ухудшать положение налогоплательщика! (Интересно, вообще нельзя или только в данном конкретном случае?)

Правда, «в середине года» — выражение не вполне корректное, из материалов следует, что речь идет о любых проверках, проведенных «в течение года».

Новый налог начислят со следующего периода.

Источник

Тема кадастровой оценки в Орле по-прежнему остается одной из самых горячих тем для предпринимателей. Изо дня в день появляются страшные новости, когда неожиданно на владельца недвижимости сваливается налог, многократно превышающий его ожидания.
Много таких историй и в практике ООО «ОЦЕНКА+», поскольку именно «ОЦЕНКА+» стала одной из первых оценочных фирм по оценке в Орле, которая предлагает полный комплекс услуг по оспариванию кадастровой стоимости в Орловской области и смежных регионах. На основании своего опыта можем утверждать, что практически всегда кадастровая стоимость определена неточно.

Причины таких ошибок озвучены давно. Это и отсутствие единых методик, и порочная система отбора исполнителя по государственному контракту, и низкая квалификация оценщиков. Особенно пострадала Орловская область. Местные оценщики, хорошо знающие свой рынок, имеющие наработанные базы данных в условиях неразвитых рынков недвижимости, массово проигрывают конкурсы приезжим, поскольку себестоимость их работ, значительно выше. В результате демпингующие «варяги» за три месяца, не выезжая в субъект, выполняют работу и благополучно забывают о ней. А предприниматели тщетно пытаются понять, почему квадратный метр земли стал стоить в 10-12 раз больше.

Читать полностью »