За последний год в ООО «ОЦЕНКА+» участились обращения от Заказчиков, Глав администраций, а также правоохранительных органов по вопросам разницы между рыночной и кадастровой стоимостью объектов недвижимости.
В этой связи ООО «ОЦЕНКА+» разъясняет.
1. Кадастровая и рыночная стоимости объектов недвижимости в Орловской области не равны между собой и могут совпадать лишь случайным образом.
2. Расчет кадастровой стоимости основан:
- на методах массовой оценки, которые предполагают примерный и усредненный расчет с высокой степенью погрешности и значительным количеством допущений;
- на данных, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, который не содержит описание ряда ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость. Кроме того, значительная часть имеющихся в ГКН характеристик часто бывает не заполнена или содержит ошибки.
Каждый объект недвижимости обладает индивидуальными характеристиками, которые можно учесть только при индивидуальной рыночной оценке.
Кадастровая стоимость в ряде случаев искажается под влиянием заказчиков и в результате некачественного исполнения работ.
3. Учитывая специфику кадастровой оценки, связанную с отличиями в составе и качестве исходных данных, методологии и практике реализации оценки, законодательством предусмотрен порядок оспаривания кадастровой стоимости путем установления кадастровой в размере рыночной, что находит свое отражение в массовой статистике таких оспариваний. Например, по данным сайта Росреестра (rosreestr.ru) за 2015 год:
- Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости удовлетворили заявления о снижении кадастровой стоимости (установлении ее в размере рыночной) по более чем 21 000 объектов недвижимости;
- в судах удовлетворено порядка 4 000 исков по снижению величины кадастровой стоимости.
4. При анализе отличия кадастровой и рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости следует также принимать во внимание период времени между датами, на которые определены стоимости, а также динамику соответствующего сегмента рынка за указанный период.
Таким образом, величина кадастровой стоимости в Орловской области не может использоваться как замена рыночной стоимости в вопросах совершения сделок, определения ущерба и т. д.