Оспаривание кадастровой стоимости в Орле. Перспективы развития.

Тема кадастровой оценки в Орле по-прежнему остается одной из самых горячих тем для предпринимателей. Изо дня в день появляются страшные новости, когда неожиданно на владельца недвижимости сваливается налог, многократно превышающий его ожидания.
Много таких историй и в практике ООО «ОЦЕНКА+», поскольку именно «ОЦЕНКА+» стала одной из первых оценочных фирм по оценке в Орле, которая предлагает полный комплекс услуг по оспариванию кадастровой стоимости в Орловской области и смежных регионах. На основании своего опыта можем утверждать, что практически всегда кадастровая стоимость определена неточно.

Причины таких ошибок озвучены давно. Это и отсутствие единых методик, и порочная система отбора исполнителя по государственному контракту, и низкая квалификация оценщиков. Особенно пострадала Орловская область. Местные оценщики, хорошо знающие свой рынок, имеющие наработанные базы данных в условиях неразвитых рынков недвижимости, массово проигрывают конкурсы приезжим, поскольку себестоимость их работ, значительно выше. В результате демпингующие «варяги» за три месяца, не выезжая в субъект, выполняют работу и благополучно забывают о ней. А предприниматели тщетно пытаются понять, почему квадратный метр земли стал стоить в 10-12 раз больше.

Летом этого года вышло долгожданное разъяснение Пленума Верховного Суда N 28, снявшее практически все вопросы в сфере применения изменений для случаев судебного оспаривания результатов кадастровой оценки.

Предприниматели Орловской области получили пусть не идеальную, но все-таки понятную систему определения кадастровой стоимости и оспаривания ее результатов, которая к тому же могла и должна была совершенствоваться и развиваться, например в части работы комиссий по оспариванию, подачи замечаний к проекту кадастрового отчета. Стало возможно планировать на 2-3 года затраты на земельный налог, налог на имущество.

Как показывает практика ООО «ОЦЕНКА+», далеко не все в кадастровой оценке зависит от оценщика. Определяющее значение имеет качество информации в государственном кадастре недвижимости. А оно удручающее. Кадастровые оценщики могут рассказать про десятки случаев, когда, по данным кадастра, погреб имел несколько тысяч этажей, а квартиры — площадь, равную небольшому микрорайону. А сколько менее заметных ошибок, а сколько объектов, вообще не имеющих никаких данных, кроме наименования. А оценить нужно все, таковы требования государственного контракта. По сути независимый оценщик выступал в этой ситуации в качестве «мальчика для битья», поскольку наполнение кадастра достоверными данными не в его полномочиях. И в первую очередь в этом должны быть заинтересованы собственники, органы исполнительной власти субъектов и местного самоуправления.

Будет ли легче оспаривать кадастровую стоимость с принятием закона о государственной кадастровой оценке? Вряд ли. Единственный плюс — это отсутствие требования о предоставлении экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков в межведомственную комиссию, где и будет рассматриваться заявление. Но появление в тексте проектируемого закона «мотивированного заключения по отчету оценщика» неведомого «уполномоченного органа» свидетельствует о том, что не все так просто.

Интересна и сама межведомственная комиссия, в состав которой, в дополнение к уже имеющимся чиновникам, предлагается включить представителей территориальных налоговых органов и Банка России. Никаких представителей предпринимательского сообщества, что, странно.

А вот рекомендации в области определения кадастровой стоимости будет давать федеральная межведомственная комиссия. И в составе этой комиссии ни одного оценщика, ни одного представителя саморегулируемой организации или хотя бы Совета по оценке минэкономразвития. Зато есть представитель Счетной палаты. Трудно представить, что все они настолько сведущи в области кадастровой оценки, чтобы давать рекомендации, касающиеся методики ее проведения.