Результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости, расположенных на территории Орловской области, в том числе земельных участков утверждены Постановлением Правительства Орловской области от 22 октября 2019 года № 591 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости, расположенных на территории Орловской области, в том числе земельных участков с категориями земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов».

Данное Постановление вступает в силу с 01 января 2020 года.

Кадастровая оценка впервые проводилась не частными оценщика, а   бюджетным учреждением Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации».

Бегло ознакомившись с результатами кадастровой оценки, специалисты ООО «ОЦЕНКА+» сделали вывод, что в среднем кадастровая стоимость выше рыночной на 30%-60%.

Таким образом, оспаривание результатов кадастровой стоимости в Орловской области в 2020 году продолжится.

В том числе будет проведена оценка земельных участков всех видов и назначения, а также объектов капитального строительства, жилых домов и квартир и объектов незавершенного строительства.

Речь идет об оценке порядка миллиона объектов.

Итоги государственной кадастровой оценки  в Орловской области будут утверждены в ноября 2019 года.

В июне государственные кадастровые оценщики должны подготовить и обнародовать промежуточный отчет. Он будет размещён на портале Орловской области и в фонде данных государственной кадастровой оценки, а также на официальном сайте БУ ОО «Межрегиональное БТИ».

Всем гражданам, юридическим лицам и органам местного самоуправления необходимо в обязательном порядке ознакомиться с этим отчётом. И в течение 50 дней направить замечания о наличии ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также декларации о характеристиках объекта недвижимости.

Определением от 18 июля 2018 г. по делу N 304-КГ18-1880 Верховный суд по иску компании, которая не сошлась с ИФНС во мнениях, по какой из двух кадастровых стоимостей считать земельный налог, указал, что кадастровая стоимость может применяться задним числом .

Первая кадастровая стоимость была установлена властями в соответствии с кадастровой оценкой по состоянию на 1 января и составляла 170 млн рублей. Налоговая настаивала на применении этой цифры с начала года вплоть до момента ее пересмотра.

Вторая величина согласно решению специальной комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости была приравнена к рыночной стоимости земельного участка и составляла куда меньшую сумму – 23 млн рублей. Документ был датирован 1 июля. С точки зрения компании, новая меньшая величина применяется с самого начала года.

Суд решил, что в такой ситуации положения ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности недвусмысленно отдают предпочтение второй точке зрения. Причем вне зависимости от того, что указанное решение комиссии было вынесено еще до того, как заработала данная норма.

Таким образом, компания оказалась права.

В прошлом году вступил  в силу Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ, который полностью изменил подходы к кадастровой оценке.

Теперь ее могут проводить только государственные бюджетные учреждения.

В нашей области ГУП ОО «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» будет преобразовано в бюджетное учреждение. Государственной кадастровой оценкой будут заниматься около 30 человек, из них четыре непосредственно осуществляющие определение кадастровой стоимости, остальные задействованы в сборе и систематизации информации, осуществлении подготовительных действий, верификации базы данных.

В сентябре 2018 года планируется решение правительства Орловской области о проведении государственной кадастровой оценки в отношении всех объектов недвижимости, в том числе земельных участков. Далее бюджетное учреждение приступит к определению кадастровой стоимости.  В связи с затянувшимся общемировым кризисом, специалисты ООО «ОЦЕНКА+» предполагают, что кадастровая стоимость на объекты недвижимости должна быть установлена как минимум в 2-3 раза ниже той, что имеется сейчас. Однако, судя по словам представителя департамента государственного имущества и земельных отношений — пересмотр кадастровой оценки должен привести к увеличению в 2020 году налогооблагаемой базы и росту поступлений в бюджет от налогов на недвижимое имущество, ни о каком кризисе на рынке недвижимости речи не идёт. И простые граждане вновь получат завышенную в несколько раз, по сравнению с рыночной стоимостью, кадастровую оценку.

Однако, в том же законе в статье 22 описана процедура оспаривания завышенной кадастровой стоимости. Специалисты ООО «ОЦЕНКА+» смогут качественно и в срок помогут заинтересованным лицам снизить кадастровую стоимость в Орле и Орловской области в несколько раз.

Конституционный суд (КС) 11 июля 2017 года вынес постановление по делу о проверке конституционности запрета на компенсацию судебных расходов заявителей, требующих привести кадастровую стоимость их недвижимости в соответствие с рыночной. Такой запрет ввел в 2015 году Пленум Верховного суда (ВС) для случаев, когда госорганы не оспаривают предложенную заявителем рыночную стоимость. КС пересмотрел позицию ВС, но не разрешил взыскивать судебные расходы во всех случаях. По мнению КС, их можно взыскать, если установленная судом рыночная стоимость значительно отличается от кадастровой или расходы в процессе (например, на экспертизу) были понесены не по инициативе заявителя.

Разъяснения, давшие повод для жалобы в КС, содержатся в п. 31 постановления Пленума ВС от 30.06.2015 № 28, посвященного оспариванию кадастровой стоимости. Они позволяют не возмещать судебные расходы заявителю, если выступающий против него орган власти вел себя пассивно и не возражал против предложенной истцом рыночной стоимости недвижимости. В таких случаях решение суда «не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов».

Так произошло в делах двух заявителей, обратившихся в КС, — Натальи Слободняк и дагестанского филиала учреждения «Российский сельскохозяйственный центр». Они успешно оспорили в судах кадастровую стоимость участков, однако суды отказались компенсировать им издержки (78 тыс. руб. и 76,5 тыс. руб. соответственно), сославшись на позицию ВС. На соответствие Конституции попросили проверить ст. 111, ч. 5 ст. 247 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС и ч. 1 и 2 ст. 110 АПК как нарушающие принцип равенства — в привилегированном положении оказываются госорганы, установившие кадастровую стоимость, и те частные лица, которым не приходится оспаривать кадастровую стоимость, так как она установлена правильно.

Формально КС удовлетворил требования заявителей, признав оспариваемые положения не соответствующими Конституции. Однако этот вывод КС сделал с оговоркой: правила противоречат Основному закону в двух случаях. Во-первых, когда расхождение между кадастровой и установленной судом рыночной стоимостью настолько существенно, что может свидетельствовать об ошибке при подсчете кадастровой стоимости. Во-вторых, когда издержки возникли не по инициативе истца, например когда экспертизу для проверки отчета оценщика суд решил провести по своему почину.

Вывод КС связан с тем, как он понимает суть кадастровой и рыночной стоимости. Обе они являются условными величинами, поскольку представляют собой гипотетическую оценку. Обе они достоверны с точки зрения закона при условии, что при их определении была соблюдена предусмотренная нормативными актами методика. Разница только в том, что методы определения рыночной стоимости более точны, так как оценка ведется индивидуально применительно к каждому объекту недвижимости, а не массово, как в случае с кадастровой стоимостью. Отсюда следует, что права заявителя, оспаривающего кадастровую стоимость, могут быть нарушены при нарушении процедуры оценки — этот момент как раз и отражен в первом основании для возмещения судебных расходов, определенном КС.

Позицию Пленума ВС, который запрещал взыскивать судебные расходы с заявителей при пассивной позиции госорганов, КС посчитал неверной из-за потенциального неравенства. Получается, что заявитель будет нести расходы на оспаривание стоимости всегда, а госорганы — только тогда, когда сами захотят этого, проявив активность в процессе.

В письме от 21 марта 2017 г. № БС-4-21/5023 ФНС рассказала об исчислении налога на имущество организаций по объектам недвижимости, включенным в перечень объектов, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость.

В соответствии с нормами федерального закона от 30.11.2016 № 401-ФЗ субъект РФ может принять решение с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года применять кадастровую стоимость объекта недвижимости, действующую на 1 января 2014 года или на 1 января года, когда она впервые стала действовать в целях налогообложения. Указанное решение высшим исполнительным органом власти субъекта РФ могло быть принято до 20 декабря 2016 года и направлено не позднее 3 дней с даты принятия в Росреестр.

Высшим исполнительным органом власти Орловской области указанное решение не было принято, поэтому в отношении расположенных в Орле и области объектов, включенных в перечень на 2017 год, налоговая база по налогу на имущество организаций определяется в соответствии с положениями главы 30 НК как кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2017 года (если иное не установлено статьей 378.2 НК).

Налоговая база для начисления налога на доходы физических лиц (НДФЛ) теперь будет определяться, исходя из кадастровой стоимости недвижимости.

При её продаже существует практика применения методики налогового вычета. В соответствии с ней гражданин имеет право на налоговый вычет в сумме 1 млн рублей. Это не облагаемая налогом сумма, которую не нужно ничем подтверждать.

Часть граждан при совершении сделок купли-продажи недвижимости между физлицами намеренно занижала в договоре сумму дохода, приводили её к миллиону рублей, чтобы, воспользовавшись вычетом, от налога уйти. Теперь, согласно положениям Налогового кодекса, налоговая база от продажи будет определяться исходя из 70 % кадастровой стоимости объекта. Она не может быть меньше.

Напомним, что в Орловской области кадастровая стоимость недвижимости определена . В 2017 году налоговики исчисляют налог на имущество физлиц по новым правилам . Налоговые инспекции региона располагают данными по кадастровой оценке недвижимости на все объекты, которые стоят на учёте в области.

Смысл занижать свои доходы в договоре купли-продажи для уменьшения налогообложения просто исчезает. По всем налоговым декларациям будет проведена камеральная проверка.

Единственный выход продать недвижимость за цену, приближенную к рыночной и не переплачивать налоги — обратиться в ООО «ОЦЕНКА+» с целью снижения кадастровой стоимости на  объекты недвижимости.

Без опозданий

Также в 2017 году законодатель увеличил срок, в течение которого недвижимость должна находиться в собственности для освобождения от налогообложения при её продаже.

Раньше этот срок составлял три года. То есть если вы владели недвижимостью больше трёх лет, при её продаже от уплаты налогов вы освобождались. Теперь этот срок владения увеличен до пяти лет.

Граждане, получившие доходы от продажи недвижимости, будут освобождены от уплаты НДФЛ и декларирования, если это имущество находилось в их собственности более пяти лет. Трёхлетний срок остаётся для частных случаев. Например, это случаи наследования, приватизации. Основная масса попадает под пятилетний срок.

Напомним, что представить налоговикам свою декларацию в 2017 году можно до 2 мая . Заплатить налоги при этом можно до 17 июля. Срок уплаты имущественных налогов истекает 1 декабря. Он был перенесён на месяц вперёд в 2016 году.

Если налогоплательщик не сдал декларацию вовремя, к нему применяются санкции. Это 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не меньше 1000 рублей. Если просрочена уплата налога, начисляется пеня.

Губернатор Орловской области Вадим Потомский 7 ноября подписал областной закон об установлении даты, с которой в регионе начнут исчислять налоги на имущество физлиц с привязкой к кадастровой стоимости. Данный закон устанавливает дату — 1 января 2017 года.

Закон был принят депутатами областного Совета 28 октября 2016 года. С января 2017 года налоги на имущество граждан будут зависеть не от инвентаризационной стоимости, а от кадастровой, которая выше рыночной в несколько раз. После перехода на новую систему исчисления налоги на имущество физлиц значительно вырастут.

При переходе расчета налогов в привязке к кадастровой стоимости повышение налогов затронет в первую очередь владельцев квартир в старом жилом фонде и хрущевках, и меньше – в новостройках. В целом, они оценивают повышение имущественных налогов для граждан к 2020 году от трех до 10 раз. Оспорить кадастровую стоимость квартир и жилых домов можно в ООО «ОЦЕНКА+». Больше 100 оспариваний кадастровой стоимости в Орле было проведено в текущем году.

С повышением налогов число неплательщиков резко возрастет, что вовсе не удивительно на фоне продолжающегося падения доходов населения, считают эксперты ООО «ОЦЕНКА+».
Привлекательность недвижимости как объекта для инвестиций будет стремительно снижаться, что в свою очередь резко увеличит объем предложения на вторичном рынке, который и так демонстрирует признаки перенасыщения, а во-вторых, обрушит продажи в новостройках.

Согласно существующему сейчас закону, повышать кадастровую оценку нельзя до 2020 года, при этом снижать ее при оспаривании кадастровой стоимости в Орле не запрещается.

В 1 квартале 2016 года – орловскими судами первой инстанции рассмотрено 35 дел об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Для сравнения: за весь 2015 год таких дел было 13. Об этом сообщил на пресс-конференции 1 апреля заместитель председателя Орловского областного суда Сергей Кузьмичев. В 42 случаях иски удовлетворены, по двум делам суд в удовлетворении отказано, в по одному делу производство прекращено, 3 иска находятся в производстве.

В 95,2% случаях заявленные исковые требования признаются судом обоснованными. Размер рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащий истцам, в несколько раз меньше размера кадастровой стоимости того же объекта недвижимости.

Сергей Кузьмичев привел примеры. В своем заявлении истец указала, что уполномоченный орган установил кадастровую стоимость арендуемого ей земельного участка в размере 11 300 963 руб., что значительно превышает рыночную стоимость данного земельного участка, которая определена в размере 981 536 руб. То есть, кадастровая стоимость данного земельного участка была завышена более чем в 10 раз.

Права заявителя были нарушены. Она, как арендатор земельного участка, была обязана ежемесячно платить арендную плату, которая рассчитывается из рыночной стоимости земельного участка.

В другом случае размер рыночной стоимости арендуемого земельного участка был меньше размера кадастровой стоимости, утвержденного уполномоченным органом на 9 304 227 рублей.

Источник